江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)苏 05 民终 9670 号

上诉人(原审被告）：周云丽（曾用名周子凡)，女，1977年 8 月 5 日生，汉族，安徽省安庆市人，安徽省安庆市枞阳县周潭镇周潭村团结六组 019 号，现住江苏省苏州市相城区。

委托诉讼代理人：周红，男，汉族，1979 年 10 月 18 日生，安徽省安庆市枞阳县周潭镇周潭村团结六组 019 号，现住江苏省苏州市相城区。

被上诉人(原审原告）：潘金平，男，1960 年 6 月 12 日生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市相城区。

委托诉讼代理人：管赛龙，江苏苏站律师事务所律师。

被上诉人(原审原告）：朱承俊，女，1964 年 6 月 15 日生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市相城区。

委托诉讼代理人：管赛龙，江苏苏站律师事务所律师。

上诉人周云丽因与被上诉人潘金平、朱承俊房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2016)苏 0507 民初5741 号民事判决，向本院提起上诉。本院于 2017 年 10 月 24

日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

周云丽上诉请求：

1、撤销一审判决，

2、依法改判潘金平、朱承俊退还周云丽购房定金 2 万元。

3、一、二审诉讼费用由潘金平、朱承俊承担。4、对原审法院法官启动错案追究机制。

事实和理由：一审判决认定事实错误。1、从双方聊天记录来看双方承认的首付约定是房价的 20%，至于周云丽辩解称最多付 2.5 成，那是调解阶段周云丽为了积极履行协议作出的极大的妥协和努力，并不是合同约定的首付款 25%。协议第 15 条第 3 款约定，如果由于国家政策原因导致产证无法在 11 月 10日之前下发，甲乙双方和解，不产生违约责任。2、苏州新政出台后，按照前款约定，周云丽与潘金平、朱承俊积极进行和解，并且提出多种解决方式。3、《房屋买卖定金协议》第 14条明确表述了三方互不承担违约责任的情形，判决书对此条款只字不提。4、根据苏州市政府 2016 年 10 月 3 日《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，与 2016 年 8 月 11 日政策相比，首付最低比例由 20%上升为 30%，已超过周云丽可承受范围。一审判决认定该幅度在周云丽可承受范围之内不当。

二、一审判决适用法律错误。1、上诉人对新的政策没有可预见性。

2、涉案定金协议属于预约合同。3、如果定金协议等同于合同定金，协议第 14 条明确了三方互不承担违约责任的情形。

4、交易流程仅是程序性的规定，并不涉及房屋交易首付款多少的规定。5、鉴于上述事实和理由，因三方互不承担违约责任，所以潘金平、朱承俊应退还周云丽 2 万元。

潘金平、朱承俊辩称，请求维持原判。1、周云丽在一审中没有提起反诉要求退还定金，在二审中又提出新诉求，不符合法律规定。2、房屋买卖合同 4 条规定，付款方式是首付加贷款，并没有约定首付比例是多少，新政调整之前，20%是最低比例。双方在合同中没有约定首付提高比例或政策原因无法足额贷款的可以解除合同并且不承担违约责任。3、本合同签订和定金交付均在新政策之前，不管是贷款还是首付比例贷款利率都根据房管局规定，适用老规定，而周云丽连走这个程序的意愿都没有，根本没有意愿去履行合同。4、不论在起诉前还是庭审过程中，潘金平、朱承俊为了还能履行买卖合同，多次向对方表示同意暂缓支付房价百分之五的首付款，一审法官给双方几个月的时间调解，后周云丽直接表示不愿购买，而不是首付上调的问题。所以潘金平、朱承俊得到消息后于 2017 年初将房屋另行出售他人。潘金平、朱承俊因为周云丽违约行为产生较大损失，这个损失不是属于商业风险，应当由周云丽承担。

潘金平、朱承俊向一审法院起诉请求：1、判令周云丽向潘金平、朱承俊支付违约金 101000 元。2、本案诉讼费由周云丽承担。一审法院认定事实：2016 年 9 月 28 日，潘金平、朱承俊

作为售房人（甲方），周云丽作为购房人（乙方），苏州泛海房产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖定金协议》1 份，约定甲方将坐落于苏州市相城区鹤溪路舒馨花苑

XX 幢 XX 室的房屋（房屋建筑面积 118.06 平方米、车库 15.04平方米）出售给乙方，房屋价款为人民币 101 万元，乙方应于2016 年 9 月 28 日向甲方支付购房定金 2 万元,定金最终冲抵房款。乙方向甲方支付房款的方式为首付加贷款。甲方向乙方交付房屋的时间为收齐全款当日。甲乙双方约定本定金协议生效后产证下发后 10 个工作日内签订苏州市房管局提供的网上存量

房买卖契约并办理资金托管手续。如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。其他约定：交易流程由国家最新政策执行……。潘金平、朱承俊在甲方处签名并分别摁手印，周云丽在乙方处签名并摁手印，苏州泛海房产经纪有限公司在丙方处加盖合同专用章。合同签订当天，周云丽向潘金平、朱承俊交付定金 2 万元。另查，2016 年 11 月 11 日，潘金平、朱承俊向周云丽邮寄《律师函》一份，明确周云丽已超出合同约定的履行期一星期，仍然以各种理由迟延、拒绝继续履行合同。要求周云丽收到函件后三日内联系委托方一同前往苏州市相城区房屋产权登记与管理中心办理网签、资金托管手续及产权过户等相关手续。若超出上述宽限期仍不履约，潘金平、朱承俊将解除协议并追究违约责任。该函件周云丽于 2016 年 11 月 12 日签收。因周云丽收到函件后未继续履行合同，潘金平、朱承俊通过律师事务所于 2016 年 11 月 17 日向周云丽邮寄《解除通知函》一份，明确周云丽于 2016 年 11 月 16 日致电潘金平、朱承俊委托

人讲述不能履约的理由。鉴于周云丽严重逾期履行合同，并明确表示不再继续履行协议，构成根本违约。潘金平、朱承俊现函告周云丽方解除双方签订的《房屋买卖定金协议》。周云丽

于 2016 年 11 月 18 日签收上述《解除通知函》。再查，2016 年 10 月 24 日，潘金平、朱承俊取得涉案房屋及车库的不动产权证书。房屋所有权证号为苏（2016）苏州市不动产权第 7029448 号，权利人：潘金平、朱承俊，房屋坐落于相××××室，不动产单元号为320507123005GB00213F00100102，分摊土地面积为 24.82 ㎡/房屋建筑面积 118.06 ㎡。车库所有权证号为苏（2016）苏州市不

动产权第 7029453 号，权利人：潘金平、朱承俊，坐落于相××××车库 3，不动产单元号为320507123005GB00213F00100003，分摊土地面积为 3.16 ㎡/房

屋建筑面积 15.04 ㎡。

以上事实，由潘金平、朱承俊提供的当事人身份证复印件、《房屋买卖定金协议》、《律师函》、《解除通知函》、不动产权证书各 1 份、邮寄凭证及快递查询单打印件各 2 份等证据及当事人陈述附卷佐证，一审法院予以认定。

审理中，经一审法院释明，潘金平、朱承俊明确对于房屋差价部分的实际损失不需要鉴定。

一审法院认为，潘金平、朱承俊与周云丽于 2016 年 9 月28 日签订的《房屋买卖定金协议》系双方真实意思的表示，合法有效，一审法院予以确认。虽该份协议名称为定金协议，但协议内容对房屋位置、面积、成交价、房款支付、过户等有关房屋买卖的重要要素均进行了明确约定，故该份协议实际为双方签订的房屋买卖合同，双方均应按约履行。庭审中，周云丽明确因合同签订后新政策出台首付变成总房价的 30%,超出周云丽可承受的付款能力范围（总房价的 25%），无法按约支付房款致合同无法继续履行。周云丽认为其无法按约支付房款的原

因系新政策出台，系不可抗力，不可归责于周云丽。但合同中双方只约定了付款方式为首付加贷款，并未明确约定首付比例具体为多少，且在合同的其他约定条款中明确写明“交易流程由国家最新政策执行”，周云丽作为购房人理应知晓首付出资比例系根据相关地方政策的规定，具有不定性及浮动性，在签订买卖合同时对于首付比例的浮动区间范围，周云丽应当具有可预见性。本案中，按周云丽陈述，签订合同后新政策出台，首付比例提高 5%（即 50500 元），亦属于正常的浮动范围之内。现周云丽作为买受方因无法向潘金平、朱承俊支付首付而

不再履行合同，当属违约。潘金平、朱承俊以此为由要求自2016 年 11 月 18 日周云丽收到《解除通知函》之日起解除双方签订的《房屋买卖定金协议》，周云丽也明确同意解除合同，

一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《房屋买卖定金协议》的约定，违约方应按协议确定的房屋成交价 101万元的 10%即 101000 元向另一方支付违约金，故潘金平、朱承俊主张周云丽支付违约金 101000 元，合法有据，应予支持。本

案中，周云丽已向潘金平、朱承俊支付了 2 万元定金，并要求返还，对该款项潘金平、朱承俊应予返还。综上，周云丽尚应向潘金平、朱承俊支付违约金 81000 元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告潘金平、朱承俊与被告周云丽于 2016年 9 月 28 日签订的《房屋买卖定金协议》自 2016 年 11 月 18日解除。二、被告周云丽应向原告潘金平、朱承俊支付违约金人民币 101000 元。三、原告潘金平、朱承俊应返还被告周云丽定金人民币 20000 元。综合上述第二、第三项，被告周云丽应于本判决生效之日起十日内向原告潘金平、朱承俊支付人民币81000 元。本案案件受理费减半收取为人民币 1160 元，由原告潘金平、朱承俊负担 232 元，由被告周云丽负担 928 元。

二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《房屋买卖定金协议》虽名称为定金协议，但协议内容对房屋位置、面积、成交价、房款支付、过户等有关房屋买卖的要素均进行了明确约定，故该份协议实为双方之间的房屋买卖合同，双方均应按约履行。《房屋买卖定金协议》明确支付房款的方式为首付加贷款。本案争议焦点是合

同履行过程中，苏州市人民政府 2016 年 10 月 3 日出台《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，明确首付款最低比例调整至 30%，是否构成《房屋买卖定金协议》第 14 条中政府政策变化的不可抗力情形。本院认为，周云丽作为买受人，如能举证证明其确因信贷政策调整，造成其首付款比例增加、贷款利率提高或不能办理按揭贷款的，导致其无履约能力，可以

以不可归责于当事人双方的事由为由解除合同。但周云丽现仅提出首付款比例政策调整的事由，并未对自身是否无履约能力予以充分举证。因此，周云丽认为其不应当承担违约责任的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。周云丽应按合同约定承担违约责任。

综上，周云丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款

第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费 2320 元，由上诉人周云丽负担。

本判决为终审判决。

审判长 王稚群

审判员 杨 兵

审判员 沈维佳

二〇一七年十二月二十五日

书记员 姜 瑛